LA DETRAZIONE DEGLI INTERESSI PASSIVI E DEGLI ONERI ACCESSORI LEGATI ALL’ACQUISTO DELL’ABITAZIONE PRINCIPALE

Cos’è?

Sono previste due detrazioni appositamente per chi acquista un immobile da destinare ad abitazione principale. Tutte prevedono la detraibilità del 19% delle spese sostenute entro certi limiti.

 

Quali sono le spese che danno diritto alla detrazione? E con quali limiti?

Le spese che danno diritto alla detrazione ed i relativi limiti sono:

  1. i compensi, comunque denominati, corrisposti a soggetti di intermediazione immobiliare (con il limite massimo di € 1.000 su cui calcolare il 19% da detrarre);
  2. gli interessi passivi, gli oneri accessori e le spese per le quote di rivalutazione pagati all’istituto di credito (per queste spese la detrazione è del 19% di massimo € 4.000 complessivi, eventualmente da ripartirsi tra i vari intestatari del mutuo. Questa agevolazione vale anche per l’acquisto dell’abitazione principale dei parenti più prossimi);

Vediamo ora le due detrazioni nel dettaglio.

 

Detrazione dei compensi corrisposti all’intermediatore immobiliare

La detrazione è del 19% dei compensi corrisposti all’agente da calcolarsi su un tetto massimo di € 1.000 e va ripartita tra i vari comproprietari qualora l’acquirente non sia una persona sola; il beneficio può quindi essere attribuito al proprietario dell’immobile in percentuale qualora la fattura sia intestata ad almeno uno dei proprietari.

L’Agenzia ha inoltre precisato che:

  • in caso di comproprietà, è necessario integrare la fattura con i dati di tutti i comproprietari per far sì che tutti possano godere della detrazione a loro spettante;
  • in caso di fattura intestata al proprietario e ad altra persona ma pagata interamente dal proprietario, è necessario integrare la fattura indicando che il proprietario ne ha sostenuto interamente la spesa;
  • in caso di fattura intestata a persona che non sia proprietaria dell’immobile, le spese non potranno essere detratte nemmeno dal proprietario;
  • in caso di stipula del contratto preliminare, è necessario che lo stesso sia registrato ai fini del godimento della detrazione.

 

Detrazione degli interessi passivi e degli oneri accessori legati all’acquisto dell’abitazione principale

La detrazione riguarda le spese sostenute per gli interessi passivi, per gli oneri accessori (es. notaio), e per le quote di rivalutazione, pagati all’istituto di credito per l’erogazione di un mutuo ipotecario finalizzato all’acquisto dell’abitazione principale propria o di familiari (sono detraibili, per un contribuente, le suddette spese relative a mutui ipotecari contratti per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale del coniuge, dei parenti entro il terzo grado e degli affini entro il secondo, a patto che il contribuente risulti  sia quale proprietario dell’immobile sia quale mutuatario).

L’importo su cui ragionare è la somma di interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione, pagati all’istituto.

Il tetto massimo su cui calcolare la detrazione del 19% è pari ad € 4.000 (interessi passivi + quote di rivalutazione + oneri accessori <= 4.000), la stessa va ripartita tra i vari cointestatari qualora ve ne siano.

L’Agenzia ha chiarito come per godere della detrazione sia necessario essere sia intestatari del mutuo sia proprietari dell’abitazione (quindi, il genitore che contrae un mutuo per acquistare una casa, che sarà però di proprietà del figlio, non potrà godere dell’agevolazione. Così l’Agenzia delle Entrate con la circolare 7/E del 26 gennaio 2001 al punto 2.5).

E’ stato inoltre specificato come la detrazione sia dovuta:

  • dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale, e comunque entro due anni dall’acquisto, se l’immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovati dalla relativa concessione edilizia o atto equivalente;
  • in caso di acquisto di un immobile locato se, entro tre mesi dall’acquisto, l’acquirente notifica all’inquilino l’atto d’intimidazione di licenza o di sfratto per fine locazione e se, entro un anno dal rilascio dell’abitazione, la stessa è adibita ad abitazione principale.

 

La detrazione è prevista anche per contratti diversi dai mutui ipotecari?

La detrazione non è dovuta per gli interessi derivanti da contratti diversi da quelli di mutuo, anche se con garanzia ipotecaria su immobili, come ad esempio aperture di credito bancarie o cessione di stipendio.

 

Entro quanto tempo si deve rendere l’immobile abitazione principale?

L’immobile deve, tassativamente, essere reso abitazione principale entro un anno dall’acquisto. Questo vincolo ha delle esenzioni che riguardano il personale in servizio permanente alle forze armate e di polizia o all’ordinamento militare e dipendente dalle forze di polizia a ordinamento civile, purché si tratti dell’unica casa di proprietà.

 

L’erogazione del mutuo deve necessariamente essere contestuale all’acquisto?

No, la condizione è che l’acquisto avvenga nei dodici mesi precedenti o successivi alla stipula del mutuo.

 

Come si quantificano gli interessi e gli oneri detraibili?

L’importo su cui calcolare la detrazione è dato esclusivamente dagli interessi e dagli oneri accessori pagati riferibili al costo di acquisto dell’immobile (che è la somma del prezzo di acquisto, delle spese notarili e degli altri oneri accessori).

Detto questo è importante sottolineare che, qualora l’ammontare del mutuo dovesse superare il prezzo di acquisto dell’immobile, sarà necessario applicare la seguente formula per determinare la quota detraibile degli interessi pagati:

(costo di acquisto dell’immobile + oneri accessori) * interessi passivi pagati

Capitale erogato a titolo di mutuo

In questo caso la percentuale di detraibilità degli interessi resta legata al rapporto tra costo complessivo di acquisto dell’immobile e capitale erogato a titolo di mutuo, vediamo un esempio numerico molto semplice:

costo di acquisto dell’immobile + oneri accessori             =             €   8.000

capitale erogato a titolo di mutuo                                           =             € 10.000

interessi passivi pagati                                                                 =             €      400

l’importo su cui calcolare il 19% per ottenere la detrazione sarà:              8.000/10.000 * 400 = 320

infatti 320 è esattamente l’ 80% (8.000/10.000) di 400

infine, la detrazione sarà pari al 19% di 320, cioè 60,8.

 

Quali oneri rientrano tra gli oneri accessori?

Ovviamente, per ogni contribuente, è fondamentale sapere quali sono gli oneri per i quali spetta la detrazione e per quali no, sempre sottostando ai limiti previsti.

Tra queste l’Agenzia ha ricompreso tutte quelle necessarie alla stipula del contratto di mutuo e quindi:

  • l’intero importo delle maggiori somme pagate a causa delle variazioni del cambio per mutui stipulati in un’altra valuta;
  • la commissione che spetta agli istituti per la loro attività di intermediazione;
  • gli oneri fiscali, compresa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato;
  • la cosiddetta “provvigione” per scarto rateizzato;
  • le spese di istruttoria, notarili e di perizia tecnica;
  • la penalità per estinzione anticipata del mutuo.

Per le spese notarili è stato sottolineato che le stesse includono sia l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo (con esclusione di quelle sostenute per il contratto di compravendita) sia le spese sostenute dal notaio per conto del cliente (per esempio, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca).

 

Quando si perde il diritto alla detrazione?

La principale causa di perdita del diritto alla detrazione è il trasferimento della dimora abituale.

In particolare, non potrà più essere goduta la detrazione dall’anno successivo a quello in cui la casa non è più destinata ad essere abitazione principale propria o dei familiari.

Tuttavia, qualora in futuro si tornerà a godere di questo immobile quale abitazione principale propria o di familiari, si potrà ricominciare a fruire della detrazione stessa.

Logicamente non si perde il diritto alla detrazione se il trasferimento è dettato da necessità lavorative (il diritto alla detrazione permane anche quando il contribuente trasferisce la propria residenza in un comune limitrofo a quello della sede di lavoro), o se il trasferimento è dettato da necessità di salute come in caso di trasferimento in un istituto di ricovero o sanitario (a condizione che non l’immobile non venga locato).

Qualora cessino le esigenze lavorative che hanno generato lo spostamento della dimora abituale, a partire dall’anno successivo non si potrà più fruire della detrazione.

 

Chi vive all’estero per lavoro può usufruire di questa detrazione?

L’Agenzia, con Circolare 17/E del 24 aprile 2015, ha precisato che il contribuente che ha un rapporto di lavoro in uno Stato estero può detrarre gli interessi passivi sul mutuo per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, anche qualora questa abitazione risulti locata.

La detrazione potrà essere goduta, chiaramente, se sussistono, non alternativamente, le seguenti condizioni:

  1. siano state rispettate tutte le condizioni previste dalla legge per fruire della detrazione, con particolare riferimento al trasferimento della dimora abituale nell’immobile entro un anno dall’acquisto;
  2. permangano le esigenze lavorative che hanno determinato lo spostamento della dimora abituale;
  3. il contribuente non abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale nello Stato estero di residenza.

 

Casi particolari e curiosità (riportati dalla Guida dell’Agenzia delle Entrate)

  • al coniuge che ha stipulato il contratto di mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale in comproprietà con l’altro (che non ha stipulato il contratto di mutuo) spetta la detrazione (entro il limite di € 4.000) di tutti gli interessi pagati (non solo del 50% degli stessi);
  • la detrazione spetta anche per l’acquisto della nuda proprietà dell’immobile da adibire ad abitazione principale. Il nudo proprietario che abbia contratto il mutuo per l’acquisto della piena proprietà di una unità immobiliare, concedendone l’usufrutto al figlio, può esercitare la detrazione su tutti gli interessi pagati, rapportati all’interno dell’immobile a condizione che siano state rispettate le altre imposizioni previste dalla norma;
  • accollo interno del mutuo in caso di separazione: gli interessi passivi sul mutuo ipotecario stipulato per l’abitazione principale da entrambi i coniugi comproprietari dell’immobile possono essere detratti interamente dal coniuge che, a seguito di separazione, per effetto dell’atto di trasferimento di diritti immobiliari in esecuzione di decreto di omologazione di separazione consensuale tra coniugi, è diventato proprietario esclusivo dell’immobile e si è accollato – secondo lo schema del cosiddetto “accollo interno” – le residue rate di mutuo, anche se non c’è stata alcuna modifica del contratto di mutuo stipulato con l’istituto di credito, che continua a risultare cointestato ad entrambi i coniugi.

Questo vale a condizione che l’accollo risulti formalizzato in un atto pubblico o in una scrittura privata autenticata e che le quietanze relative al pagamento degli interessi siano integrate dall’attestazione che l’intero onere è stato sostenuto dal coniuge proprietario, anche per la quota riferita all’ex coniuge;

  • in caso di separazione legale, anche il coniuge separato, finché non interviene l’annotazione della sentenza di divorzio, rientra tra i familiari.

In caso di divorzio, al coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale spetta comunque la detrazione per la quota di competenza, se nell’immobile hanno la propria dimora abituale i suoi familiari;

  • il coniuge superstite può usufruire della detrazione per gli interessi passivi e oneri accessori relativi al mutuo ipotecario contratto per l’acquisto dell’abitazione principale di cui era contitolare insieme al coniuge deceduto, a condizione che provveda a regolarizzare l’accollo del mutuo (e sempreché sussistano gli altri requisiti).

Questo vale anche nel caso di subentro nel rapporto di mutuo da parte degli eredi, sempreché anche in capo a questi ultimi risultino soddisfatte le condizioni previste dalla norma per usufruire della detrazione.

Ferme restando le formalità da assolvere ad altri fini, in presenza delle altre condizioni richieste la detrazione può essere riconosciuta agli eredi anche nel periodo che precede la regolarizzazione del contratto di mutuo tra gli stessi e la banca;

  • nel caso di estinzione del mutuo originario e stipula di un nuovo contratto, se il secondo mutuo è di importo superiore alla residua quota di capitale da rimborsare per il primo finanziamento (maggiorata delle spese e degli oneri correlati), la detrazione degli interessi pagati per il nuovo contratto è riconosciuta in proporzione all’importo residuo del capitale del primo mutuo stipulato (posso detrarre oneri interessi sul secondo solo in funzione del primo mutuo – ndr);
  • quando il vecchio mutuo (cointestato a entrambi i coniugi) viene sostituito da uno nuovo, stipulato da uno solo dei due, quest’ultimo può beneficiare della detrazione in relazione all’intero ammontare degli interessi passivi corrisposti in dipendenza del nuovo contratto (rispettando, naturalmente, tutti gli altri limiti e condizioni imposti dalla norma). Nell’ipotesi inversa (sostituzione di un mutuo con un solo coniuge intestatario, con un altro stipulato da entrambi), entrambi gli intestatari del nuovo mutuo possano beneficiare della detrazione; se, poi, uno dei coniugi è fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetterà a quest’ultimo, anche per la quota di competenza di quello a carico.

 

E per i mutui contratti ante 1993 per l’acquisto di immobili da destinarsi a propria abitazione diversa da quella principale?

Per l’acquisto di altri immobili sono detraibili, sempre al 19%, gli interessi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione per mutui ipotecari stipulati prima del 1993.

Per i mutui stipulati tra l’1 gennaio 1991 e il 31 dicembre 1992, l detrazione spetta solo per l’acquisto di immobili da adibire a propria abitazione diversa da quella principale, e per i quali non sia variata tale destinazione (es. non siano stati dati in locazione).

Il contribuente che si è accollato un mutuo, anche per successione a causa di morte, dopo l’1 gennaio 1993, ha diritto alla detrazione se sussistono nei suoi confronti le condizioni previste per i mutui stipulati a partire dalla data di accollo (il mutuo oggetto dell’accollo sottosta alla normativa vigente al momento dell’accollo – ndr).

Per i mutui stipulati a partire dall’1 gennaio 1993 e contratti per l’acquisto di immobili diversi da quelli destinati ad abitazione principale, non è prevista alcuna detrazione.

 

FONTI

Istruzioni per la compilazione Modello UNICO Persone fisiche

Circolare n. 7/E del 26 gennaio 2001

Agenzia delle Entrate, Guida Fisco e Casa, Acquisto e Vendita, aprile 2015

Circolare 17/E del 24 aprile 2015

Art. 2, 5, 15, 23, 24 TUIR

Circolare 15/E del 2005

Circolare 21/E del 2010

 

 

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