Cos’è la cedolare secca?

La cedolare secca è una modalità di tassazione dei canoni d’affitto abitativi alternativa all’ordinaria che, a certe condizioni, può essere scelta dal locatore.

Si va ad applicare un’imposta fissa, in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo (anche per proroghe e risoluzioni), dell’imposta di registro e di bollo su eventuali fideiussioni (articolo 3, comma 2, del decreto legislativo 14 2011, n. 23).

L’imposta sostitutiva non sostituisce quella dovuta per la cessione del contratto di locazione.

 

A quanto ammonta l’imposta dovuta se si opta per la cedolare secca?

L’aliquota prevista per la cedolare secca dipende dal tipo di canone previsto dal contratto:

  • 21% in caso di contratto a canone libero;
  • 10% dal 2014 al 2017 e 15% dal 2018 in caso di contratto a canone concordato e relativi alle abitazioni che si trovano:
    • in Comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe);
    • in comuni con carenze di disponibilità abitative (vale a dire Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e i comuni con loro confinanti, e gli altri comuni capoluogo di provincia);
    • nei Comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014 (datadi entrata in vigore della legge di conversione del Dl 47/2014), o stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.

l‘imposta sostitutiva si applica sul totale del canone annuo di locazione, senza considerare le riduzioni forfetarie previste nel regime ordinario di tassazione.

 

Importante – cedolare secca: NO aggiornamento canone a qualsiasi titolo (compreso ISTAT)

Optando per il regime della cedolare secca il locatore rinuncia, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se contrattualmente prevista, a qualsiasi titolo (adeguamento ISTAT compreso).

La rinuncia a questa facoltà va comunicata al conduttore (ad ognuno di essi in caso di più conduttori), tramite raccomandata. A tale fine non rilevano le raccomandate consegnate a mano, anche se con ricevuta sottoscritta dal conduttore.

Per i contratti per i quali non vige l’obbligo di registrazione (cioè quelli di durata complessiva inferiore a trenta giorni) e per quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia, a qualsiasi titolo, all’aggiornamento del canone, non è necessario inviare al conduttore alcuna comunicazione.

 

Chi può scegliere la cedolare secca? E per i redditi derivanti da quali immobili?

L’opzione per la cedolare secca è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sulle unità immobiliari locate (usufrutto, uso , abitazione), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività d’impresa o di arti e professioni. Non possono quindi aderire al regime agevolato le società, le associazioni e gli enti, commerciali e non commerciali.

Gli immobili per i quali può essere scelto questo regime sono quelli accatastati (o con richiesta di accatastamento in corso) nelle categorie da A1 ad A11 (esclusa la categoria A10, cioè uffici o studi privati).

Gli immobili di cat. A10 ( o con domanda di accatastamento presentata in questa categoria) sono sempre esclusi, anche se utilizzabili come abitazione. Allo stesso modo restano espressamente esclusi quelli accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo.

Anche le pertinenze possono rientrare nel regime della cedolare secca. Questo vale sia se vengono locate congiuntamente all’abitazione sia se vengono locate disgiuntamente dall’abitazione (anche in un secondo momento e con un secondo contratto), in questo secondo caso però è necessario che:

  1. conduttore e locatore siano i medesimi del contratto relativo all’abitazione;
  2. nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento a quello di locazione dell’immobile abitativo evidenziando il vincolo pertinenziale con l’abitazione già locata.

Gli immobili situati all’estero non possono rientrare nel regime della cedolare secca.

I contratti di sublocazione non possono rientrare nel regime della cedolare secca.

Gli ultimi due casi (estero e sublocazione) sono classificati come redditi diversi e non redditi fondiari.

Il regime non può essere scelto laddove l’inquilino eserciti attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dall’eventuale successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

E’ possibile optare per la cedolare secca, invece, per i contratti dove l’inquilino è un soggetto che non agisce nell’esercizio di imprese, arti o professioni (compresi quelli con enti pubblici o privati non commerciali, purchè dal contratto di locazione risulti chiaramente la destinazione dell’uso abitativo dell’immobile).

L’Agenzia conclude affermando possibile la scelta dell’opzione nell’ipotesi di unità immobiliari abitative locate a cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purchè le stesse siano sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni, con tinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (DL 47/2014 – Misure urgenti per l’emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015).

 

Quando si sceglie la cedolare secca?

Molto semplice, è possibile optare per la cedolare secca:

  • alla registrazione del contratto;
  • nelle annualità successive, nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità;
  • in caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione (anche in questo caso entro 30 giorni dalla proroga, cioè entro il termine per il versamento dell’imposta di registro.

Qualora non vi sia l’obbligo di registrazione (contratto di durata inferiore a 30 giorni complessivi nell’anno), il locatore può optare per la cedolare secca direttamente in sede di dichiarazione dei redditi (relativa all’anno in cui il reddito è stato prodotto) oppure esercitare l’opzione alla registrazione, in caso d’uso o volontaria.

 

Quanto dura l’opzione? Come la si revoca?

Ordinariamente la scelta implica che il locatore applichi il regime scelto per l’intera durata del contratto (o della proroga) o, qualora la stessa sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Al locatore è comunque riconosciuta la facoltà di revocare l’opzione ad ogni annualità successiva a quella in cui la stessa è stata esercitata.

Anche la revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento dell’imposta stessa.

E’ comunque sempre possibile esercitare l’opzione nelle annualità successive, rientrando nel regime della cedolare secca.

Le imposte di registro e di bollo già versate non possono essere rimborsate.

 

Cosa succede ai fini del reddito del locatore?

Innanzitutto è bene chiarire che i dati dell’immobile locato e gli estremi di registrazione del contratto vanno riportati in dichiarazione (quadri B o RB a seconda che si presenti il modello 730 o il modello Unico Pf).

Chiarito questo aspetto è necessario sottolineare come, pur non rientrando nel reddito complessivo per il calcolo di Irpef e addizionali (per la parte derivante dal reddito fondiario), il reddito assoggettato a cedolare secca deve essere considerato nella quantificazione di quello in base al quale:

  1. viene determinata la condizione di familiare fiscalmente a carico o la misura di deduzioni e detrazioni (come, per esempio, quella per erogazioni liberali in favore di associazioni senza scopo di lucro, che spettano nel limite del 2% del reddito complessivo);
  2. vengono calcolate le detrazioni per carichi di famiglia, quelle collegate al tipo di reddito posseduto e quelle per canoni di locazione;
  3. viene stabilita la spettanza o la misura di benefici, fiscali e non, collegati al possesso di requisiti reddituali (quali, in particolare, l’Isee).

 

Cosa fare per optare per la cedolare secca in sede di registrazione del contratto?

Anche quando si sceglie la cedolare secca è possibile percorrere due vie alternative per registrare il contratto: quella telematica (Fisconline o Entratel, obbligatoria per chi ha almeno 10 immobili) e quella cartacea (presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia).

In ogni caso il prodotto di riferimento da utilizzare è “RLI”:

  • software o ambiente web, per la registrazione telematica;
  • modello cartacea, per la presentazione in ufficio (imposta di registro e di bollo non dovute, serviranno soltanto il modello RLI e le copie del contratto).

Si può ricorrere a un intermediario abilitato o di un delegato anche per la registrazione dei contratti con opzione per la cedolare secca.

Con RLI (software, ambiente web o modello cartaceo) è possibile anche esercitare l’opzione o la revoca per la cedolare secca nei casi in cui la scelta sia fatta in un’annualità successiva (entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente) o in fase di proroga, anche tacita, del contratto di locazione (entro 30 giorni dal momento della proroga).

 

Come si paga l’imposta sostitutiva?

Per il pagamento dell’imposta sostitutiva, scadenze e modalità, sono le stesse dell’Irpef. L’imposta può essere compensata con eventuali crediti. L’acconto è pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente.

L’acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare in quanto manca la base imponibile di riferimento.

L’acconto è dovuto se l’importo dell’imposta sostitutiva dovuta per l’anno precedente supera i 51,65 euro.

Il versamento dell’acconto si effettua:

  • in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
  • in due rate se l’importo è superiore a 257,52 euro:
    • la prima, pari al 38% (40% del 95%) dell’imposta dell’anno precedente, entro il 16 giugno (o il 16 lgulio, con la maggiorazione dello 0,40%)
    • la seconda, del restante 57% (60% del 95%), entro il 30 novembre.

IMPORTANTE – ACCONTO IMPOSTA SOSTITUTIVA

“La prima rata dell’acconto può essere versata anche a rate. Sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le medesime disposizioni previste per la rateazione dell’Irpef.

Anche il versamento del saldo segue le stesse regole previste per l’Irpef: entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 16 luglio con la maggiorazione dello 0,40%.

 

Quali sono i codici tributo da utilizzare per il versamento dell’imposta sostitutiva?

I codici tributo da utilizzare sono:

  • cedolare secca locazioni – acconto prima rata 1840
  • cedolare secca locazioni – acconto seconda rata o unica soluzione 1841
  • cedolare secca locazioni – saldo 1842

 

Cos’è la “remissione in bonis” alla cedolare secca?

In generale, quando per il godimento di agevolazioni fiscali o per l’accesso a regimi fiscali è previsto l’obbligo di presentare una comunicazione preventiva, o eseguire un altro adempimento formale, i contribuenti che hanno disatteso tale obbligo hanno la possibilità, stanti certe condizioni, di non perdere il beneficio eseguendo l’adempimento formale entro il termine ordinario di presentazione della prima dichiarazione dei redditi utile.

 

Quali condizioni si devono rispettare per la remissione in bonis?

Le condizioni necessarie sono le seguenti:

  1. non devono essere state constatate violazioni;
  2. non devono essere iniziati accessi, ispezioni, verifiche o latre attività amministrative di accertamento di cui il contribuente abbia già avuto formale conoscenza;
  3. il contribuente deve possedere, alla data originaria di scadenza del termine previsto per l’adempimento, i requisiti sostanziali prescritti dalle norme di riferimento;
  4. l’adempimento mancante deve esser fatto entro la data di presentazione della prima dichiarazione dei redditi (modello Unico) il cui termine scade successivamente a quello previsto per effettuare la comunicazione o eseguire l’adempimento stesso;
  5. contestualmente alla presentazione tardiva dell’adempimento tardivo occorre versare la sanzione di 258 euro (codice tributo 8114), senza possibilità di compensare con crediti eventualmente disponibili.

 

Remissione in bonis e cedolare secca, come?

L’applicazione della remissione in bonis alla tardiva presentazione del modello RLI è possibile, ma solo se non si tratta di un mero ripensamento.

In pratica, non può essere ammesso alla “sanatoria” chi ha effettuato il versamento dell’imposta di registro  (anche per tutta la durata del contratto in un’unica soluzione) prima di esercitare l’opzione per il regime della cedolare secca. Il pagamento dell’imposta di registro è ritenuto un comportamento non coerente con la volontà di optare per la cedolare secca che presuppone il non versamento del tributo.

Fermo restando il rispetto delle altre condizioni necessarie per accedere al regime, è possibile avvalersi della remissione in bonis con decorrenza immediata qualora l’imposta di registro non sia stata versata (anche se si è in ritardo con il versamento a patto di rispettare le altre condizioni come il non essere a conoscenza di accessi, ispezioni, …).

La remissione in bonis deve essere effettuata entro il termine di presentazione della prima dichiarazione dei redditi utile, successiva alla scadenza del termine ordinario (es. 30 settembre 2016 per “remissione in bonis” richiesta a febbraio 2016 con adempimento RLI per annualità successive scadente il 31 gennaio 2016).

Restano valide le regole per la facoltà di esercitare l’opzione nelle annualità successive che nulla hanno a che vedere con la “remissione in bonis”.

 

Alcuni casi particolari di cedolare secca chiariti dall’Agenzia

Vediamo ora come ci si comporta nei casi particolari più frequenti chiariti dall’Agenzia:

  • Locazione di più immobili con un solo contratto:

se il contratto riguarda più unità immobiliari, si può scegliere la cedolare anche solo per alcune di esse. In questo caso, l’imposta di registro deve essere calcolata solo sui canoni degli immobili locati senza cedolare.

In caso di canone unitario, l’imposta di registro è dovuta sulla quota di canone imputabile agli immobili per i quali non trova applicazione il regime della cedolare secca, determinata in misura proporzionale alla rendita catastale.

E’ possibile scegliere la cedolare secca anche quando l’immobile abitativo è locato con lo stesso contratto con il qual si affitta anche un fabbricato strumentale. In questo caso, la quota riferibile all’immobile per il quale si intende applicare la cedolare secca (quello abitativo) va determinato in proporzione alla rendita catastale dei fabbricati.

 

  • Presenza di più locatori:

se vi sono più locatori, ognuno può scegliere di applicare la cedolare o meno. Se non tutti la scelgono:

  • si deve pagare l’imposta di bollo,
  • i locatori che non applicano la cedolare devono pagare (in solido con il conduttore) l’imposta di registro, calcolata sulla parte del canone che corrisponde alla propria quota di possesso;
  • la rinuncia agli aggiornamenti del canone ha effetto per tutti i locatori.

 

  • Locazione parziale:

La cedolare secca può essere applicata anche se si affitta una singola camera dell’abitazione. La scelta di applicare la cedolare per un contratto di locazione di una camera obbliga però il locatore all’esercizio dell’opzione anche per il reddito derivante dalla contemporanea locazione di altre porzioni della stessa abitazione.

 

  • Comproprietario non risultante dal contratto:

In caso di immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei proprietari ha effetti anche nei confronti di quello non presente nell’atto. Ne consegue che anche quest’ultimo ha la possibilità di optare per la cedolare secca (con obbligo di raccomandata per comunicare all’inquilino la rinuncia all’adeguamento del canone a qualsiasi titolo).

 

  • Trasferimento di immobile locato

L’opzione per la cedolare secca cessa di avere efficacia con il trasferimento dell’immobile locato, mentre continua ad avere effetto fino al termine dell’annualità contrattuale per l’imposta di bollo e di registro. Non sussistendo l’obbligo di stipulare un nuovo contratto, i nuovi titolari potranno optare per la cedolare secca entro trenta giorni dalla data del subentro.

 

FONTI          Guida Fisco e Casa: Le Locazioni – Agenzia delle Entrate

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