Il Contratto di Locazione: cos’è?

“La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.” – Contratto di locazione. Codice Civile, articolo 1571.

Gli articoli 1572 e seguenti del Codice Civile disciplinano poi i vari aspetti della locazione come la durata, gli obblighi delle parti, e via discorrendo, approfonditi nell’articolo sulla locazione in generale.


Beni mobili e immobili, il nostro focus in questo articolo

Dal citato articolo 1571 si evince come possa essere oggetto di locazione anche un bene mobile; in questo approfondimento, tuttavia, concentreremo le nostra attenzione sui beni immobili e, più precisamente, sui contratti di locazione di beni immobili ad uso abitativo stipulati tra privati (soggetti non esercenti attività d’impresa, arte o professione).

 

In che forma si stipula un contratto di locazione di un bene immobile?

Teoricamente il codice civile (art. 1350 comma 9) prevede l’obbligatorietà di fare per atto pubblico o per scrittura privata, e quindi in forma scritta, solo i contratti di locazione di beni immobili con durata superiore a nove anni.

Chiaramente la realtà quotidiana consiglia la forma scritta, specialmente per tutela delle parti stesse, che diventa di fatto obbligatoria nel momento in cui scatta l’obbligo di registrazione del contratto (nasce l’obbligo di allegarne una copia).

 

Quando scatta l’obbligo di registrazione del contratto di locazione?

La Finanziaria 2005, legge 311/2004, all’art 1 comma 346 recita: “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendo i presupposti, non sono registrati”.

In sintesi, afferma l’Agenzia, è obbligatoria la registrazione di tutti i contratti di locazione di beni immobili a uso abitativo (e non solo), qualunque sia l’importo del canone pattuito, ad eccezione di quelli la cui durata non superi i trenta giorni complessivi all’anno e che non sono stati stipulati tramite atto pubblico o scrittura privata autenticata.

N.B. In caso di più contratti con lo stesso inquilino conterà la somma dei periodi dei vari contratti al fine del conteggio dei 30 giorni (circolare 12/E del 16 gennaio 1998 punto 2).

 

Chi deve registrare il contratto di locazione? Entro quali termini?

Restando fermo che l’obbligo di registrazione ricade su entrambe le parti, la registrazione del contratto può essere richiesta sia dal locatore (proprietario) che dal conduttore (inquilino) dell’immobile anche attraverso un intermediario o un delegato.

Per chi possiede almeno 10 immobili è obbligatorio effettuare la registrazione utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia.

La registrazione del contratto di locazione va effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto o, se anteriore ad essa, dalla sua decorrenza (in pratica entro 30 giorni a partire dalla prima tra la data di stipula e la decorrenza del contratto stesso).

Importante – stesso inquilino, 30 giorni e registrazione contratto di locazione

“Il limite di durata dei trenta giorni deve essere determinato computando tutti i rapporti di locazione, di durata anche inferiore a trenta giorni, intercorsi nell’anno con il medesimo locatario.”

Quindi se si fa più di un contratto di locazione di durata inferiore a 30 giorni con lo stesso locatore, ai fini dell’obbligo di registrazione conterà, come suggerisce la logica, la somma delle durate dei periodi.

 

Recenti novità importanti: F24 ELIDE, MODELLO RLI, APE, ACCORDO RIDUZIONE CANONE

Prima di proseguire nel merito della questione vediamo alcune di recenti novità molto importanti:

  • il modello di versamento da utilizzarsi per pagare tutto quanto è connesso ai contratti di affitto e locazione di beni immobili (imposta di bollo, imposta di registro, sanzioni e interessi, …) è l’F24 ELIDE (elementi identificativi);
  • il modello con cui richiedere la richiedere la registrazione ed effettuare i successivi adempimenti è l’RLI “Richiesta di registrazione e adempimenti successivi – contratti di locazione e affitto di immobili” (oltre alla registrazione con l’RLI è possibile comunicare proroghe, cessioni e risoluzioni, esercitare l’opzione e la revoca della cedolare secca, comunicare i dati catastali dell’immobile oggetto di locazione o affitto. Il software web consente inoltre l’invio della copia del contratto di locazione e di effettuare i pagamenti mediante addebito su c/c.
  • è obbligatorio inserire nei contratti di locazione di beni immobili una clausola dove il conduttore dichiara esplicitamente di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sull’attestazione della prestazione energetica degli edifici (Ape), comprensiva dell’attestato stesso.

Una copia dell’attestato deve inoltre essere allegata al contratto di locazione, tranne nei casi di locazione di singole unità immobiliari (Dl 145/2013, articolo 1, comma 7);

  • per registrate un accordo che prevede la sola riduzione del canone non sono dovute né l’imposta di registro, né l’imposta di bollo (Dl 133 del 12 settembre 2014).

 

Come si registra il contratto di locazione?

L’Agenzia propone due vie per la registrazione dei contratti di locazione entrambe da percorrere attraverso l’utilizzo del modello RLI:

  • software o ambiente web se si opta per la registrazione telematica (obbligatorio se si posseggono con almeno 10 immobili);
  • modello cartaceo se si opta per la registrazione presso un qualsiasi ufficio.

E’ logicamente possibile incaricare un intermediario o un delegato per registrare il contratto di locazione.

 

La registrazione telematica

I contribuenti registrati ai servizi telematici dell’agenzia delle Entrate (Entratel o Fisconline) possono utilizzare l’applicazione gratuita “contratti di locazione e affitto di immobili (RLI)”, sia in versione software sia in versione web.

In particolare, con RLI è possibile:

  • registrare il contratto di locazione;
  • pagare le imposte di e registro, se dovute. L’applicazione calcola automaticamente l’importo dovuto e richiede l’indicazione degli estremi del conto corrente su cui addebitarlo;
  • allegare una copia del contratto di locazione ed eventuali ulteriori documenti (mappe, disegni, inventari, …), a condizione che il tutto sia ricompreso in un unico file con formato TIF e/o TIFF e PDF/A (PDF/A-1a o PDF/A-1b).

N.B. Non è obbligatorio allegare il contratto di locazione in presenza, contemporaneamente, delle seguenti condizioni:

  1. il contratto di locazione è a uso abitativo (codici L1 o L2) e stipulato tra presone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione;
  2. il numero di locatori e di conduttori, rispettivamente, non è superiore a tre;
  3. il contratto disciplina la locazione di una sola unità abitativa con un numero di pertinenze non superiore a tre;
  4. gli immobili oggetto del contratto di locazione sono tutti censiti con attribuzione di rendita;
  5. il contratto disciplina esclusivamente il rapporto di locazione senza contenere ulteriori pattuizioni.

 

La registrazione presso gli uffici dell’Agenzia

L’Agenzia ha chiarito quali sono i documenti necessari da presentare agli uffici per registrare il contratto di locazione:

  1. la richiesta di registrazione effettuata su modello RLI, scaricabile dal sito dell’agenzia stessa;
  2. almeno due originali, o un originale e una copia con firma in originale, del contratto. In caso di registrazione di più contratti, sarà necessario compilare anche il modello RR;
  3. le attestazioni di pagamento delle imposte di registro e di bollo (o il contrassegno telematico per l’imposta di bollo, con data di emissione non successiva alla data di stipula).

Quest’ultima documentazione va fornita salvo che si chieda all’ufficio l’addebito sul proprio conto corrente postale o bancario compilando l’apposito modulo.

Quando non si sceglie di pagarle con addebito su c/c, le imposte dovute possono essere versate:

  • con il modello F24 ELIDE, l’imposta di registro;
  • con contrassegno telematico, l’imposta di bollo.

 

A quanto ammonta l’imposta di registro? E l’imposta di bollo?

L’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per annualità previste. Tale importo può essere pagato:

  • in un’unica soluzione e per l’intera durata del contratto di locazione (2% del corrispettivo complessivo). In tal caso l’imposta da versare non può essere inferiore a 67 euro. L’opzione permette, però, di usufruire di una detrazione dall’imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero di annualità.
  • annualmente e entro i classici 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità (2& del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat). In tal caso, l’imposta per annualità successive può essere inferiore a 67 euro.

N.B. “Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. In sostanza, per il calcolo dell’imposta di registro va considerato il 70% del canone annuo.”

 

Quali sono i codici tributo da utilizzare per effettuare i versamenti?

Ecco i codici tributi da utilizzare in sede di versamento:

Imposta di registro 1500
Imposta di registro per annualità successive 1501
Imposta di registro per cessioni del contratto 1502
Imposta di registro per risoluzioni del contratto 1503
Imposta di registro per proroghe del contratto 1504
Imposta di bollo 1505
Tributi speciali e compensi 1506
Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione 1507
Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione 1508
Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti succ.  1509
Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti succ. 1510
Imposta di registro – avviso di liquidazione dell’imposta – irrogazione delle sanzioni A135
Imposta di bollo – avviso di liquidazione dell’imposta – irrogazione delle sanzioni A137
Interessi – avviso di liquidazione dell’imposta – irrogazione delle sanzioni A138

 

Proroghe, risoluzioni e cessioni dei contratti di locazione

Il mezzo di riferimento per proroghe, risoluzioni e cessioni relative ai contratti di locazione è sempre l’RLI, sia esso software, ambiente web o modello cartaceo.

In caso di adempimento in via telematica, l’addebito delle imposte sul proprio c/c avverrà per mezzo dell’applicativo.

In caso di adempimento tramite presentazione del modello RLI in ufficio (da farsi entro i 20 giorni successivi al versamento), le modalità di pagamento sono le stesse previste per la registrazione (F24 ELIDE).

L’imposta di registro per proroga o risoluzione non è dovuta se:

  • alla data di risoluzione anticipata sia in corso l’annualità per la quale è stata esercitata l’opzione;
  • si eserciti l’opzione per il periodo di durata della proroga.

 

Quali sono i termini e importi per il versamento dell’imposta di registro per proroghe, risoluzioni e cessioni?

Di seguito riassumo i termini e gli importi per il versamento dell’imposta di registro nei vari casi:

Proroghe
2% dei canoni annui (annualmente o in una tranche unica).
Entro 30 giorni dall’evento.
Risoluzione
(contratti di locazione o sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale).
Entro 30 giorni dall’evento. 67 euro in un’unica soluzione (previsto il rimborso per le annualità successive a quella in corso se si è già provveduto al versamento dell’imposta di registro dovuta per tutta la durata del contratto).
Cessioni senza corrispettivo
(di contratti di locazione o sublocazioni di immobili urbani di durata pluriennale).
Entro 30 giorni dall’evento e in un’unica soluzione. Misura fissa di 67 euro.
Cessioni con corrispettivo
(di contratti di locazione o sublocazioni di immobili urbani di durata pluriennale).
Entro 30 giorni dall’evento e in un’unica soluzione.
2% del corrispettivo pattuito per la cessione e del valore delle prestazioni ancora da eseguire (con minimo di 67 euro).

“Qualora la cessione (con o senza corrispettivo) riguardi un contratto di locazione di immobile urbano di

durata pluriennale, per il quale l’imposta di registro non è stata pagata per l’intera durata dello stesso, oltre

all’imposta dovuta per la cessione del contratto è necessario assolvere l’imposta di registro per le annualità

successive.”

 

Quali sono le possibili violazioni? Quali sono le sanzioni previste?

Vediamo di seguito le principali violazioni possibili con le relative sanzioni.

Omessa o tardiva registrazione del contratto Dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta.
Occultamento, anche parziale del canone Dal 200% al 400% della differenza tra l’imposta di registro dovuta e quella già applicata in case al corrispettivo dichiarato.
Tardivo pagamento dell’imposta di registro Il 30% dell’imposta versata in ritardo
Omessa dichiarazione totale del canone Dal 240% al 480% dell’imposta dovuto, minimo 516€
Indicazione inferiore del canone rispetto a quello effettivo Dal 200% al 400% dell’imposta dovuta

N.B. Per i redditi derivanti da locazione di immobili a uso abitativo, nel caso di accertamento con adesione o

di acquiescenza, le sanzioni si applicano senza riduzioni.

In caso di omessa registrazione del contratto di locazione di immobili, salvo diversa prova contraria, si  presume l’esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d’imposta antecedenti a quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso; ai fini della determinazione del reddito si presume, quale

importo del canone, il 10% del valore catastale dell’immobile (Rendita*1,05*120).

 

Come si possono evitare le suddette sanzioni?

Per evitare le sanzioni di cui sopra il contribuente può utilizzare l’istituto del ravvedimento operoso.

 

Il locatore e la sua dichiarazione dei redditi: Irpef e cedolare secca

In caso di Irpef (quindi in caso di non opzione per la cedolare secca) sarà tassato il maggiore tra:

  • rendita catastale rivalutata del 5% (per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico va considerato il 50% della rendita catastale rivalutata);
  • canone annuo ridotto del 5% a titolo di deduzione forfetaria dei costi di manutenzione (percentuale che sale al 25% per i fabbricati situati in Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano, e al 35% se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico).

Qualora il canone di locazione sia “concordato” (accordi territoriali definiti tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini più rappresentative a livello nazionale) e l’immobile sia situato in un Comune ad alta densità abitativa, è prevista un’ulteriore riduzione del 30% del canone (calcolata sul 95%).

Un’ulteriore riduzione in caso di immobili locati a canone concordato siti in comuni ad alta densità abitativa è prevista anche per la cedolare: l’aliquota a cui assoggettare il 100% del canone passa al 10% per il quadriennio 2014-2017, e dovrebbe poi risalire al 15% finito il 2017.

N.B. “I canoni derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti per morosità dell’inquilino non devono essere dichiarati solo se, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, si è concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità. In questo caso deve essere comunque dichiarata la rendita catastale.” – Agenzia delle Entrate

 

FONTI:

Art. 1571 Codice Civile
Art. 1572 Codice Civile
Art. 1350 Codice Civile
Legge 311 del 2004
DL 47/2014
Art. 3, comma 2, decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23
Istruzioni per modello 730/Unico PF
Decreto legge 145/2013
Decreto legge 133/2014
Art.36-bis e 36-ter del Dpr 600/1973
Art. 54 del Dpr 633/1972
Consulenti Agenzia delle Entrate
Guida Fisco e Casa: Le Locazioni – Agenzia delle Entrate
Circolare 12/E del 16 gennaio 1998
Sito ufficiale Agenzia delle Entrate

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